Secondo un’analisi di Coface, tra i leader mondiali nell’assicurazione del credito e nella gestione del rischio commerciale, il mercato immobiliare spagnolo continua a muoversi in controtendenza rispetto alle principali economie dell’Eurozona, ma la sua crescita è sostenuta anche da mutui concessi a condizioni insolitamente favorevoli.
Mentre in Francia e Germania i prezzi delle abitazioni e l’attività edilizia restano inferiori ai livelli del 2019, in Spagna il settore beneficia della crescita economica, della dinamica creazione di posti di lavoro, dell’aumento della popolazione alimentato dall’immigrazione e di una carenza di alloggi ereditata dalla crisi del 2008. A distinguere il Paese sono soprattutto i tassi sui nuovi mutui, inferiori di circa 100 punti base rispetto a Francia, Germania e Italia, nonostante caratteristiche simili per durata e prevalenza del tasso fisso.
Un divario che riflette la concorrenza tra gli istituti, ma segnala anche una possibile sottovalutazione del rischio di tasso.
Le condizioni che hanno permesso alle banche spagnole di offrire credito così conveniente stanno però progressivamente venendo meno. Negli ultimi anni gli istituti hanno beneficiato dei finanziamenti a basso costo della BCE e della forte presenza dei risparmi delle famiglie su conti a vista poco remunerati. Dopo il rimborso integrale delle operazioni TLTRO III, le banche sono diventate più dipendenti dai depositi della clientela e dal finanziamento sui mercati, mentre il divario tra i tassi sui depositi spagnoli e quelli del resto dell’Eurozona si è notevolmente ridotto. La prosecuzione di questa normalizzazione potrebbe aumentare i costi della raccolta e ridurre la redditività dei mutui concessi ai tassi attuali.
Il rischio riguarda soprattutto i finanziamenti a tasso fisso di lunga durata: l’interesse pagato dal cliente rimane invariato per 20 o 30 anni, mentre gran parte della raccolta bancaria è legata ai tassi di breve periodo. Inoltre, la minore emissione di cartolarizzazioni e obbligazioni garantite ha ridotto la capacità degli istituti di trasferire il rischio. Sta anche venendo meno il beneficio temporaneo generato dal vecchio stock di mutui a tasso variabile, che aveva sostenuto i ricavi durante i rialzi del 2022 e del 2023.
Per Coface, il rischio principale non è una crisi finanziaria imminente, ma una graduale compressione della redditività bancaria. Un aumento di 100 punti base del tasso BCE potrebbe, nella maggior parte dei casi, assorbire gran parte del margine netto sui mutui non coperti concessi intorno al 2,6%, prima ancora di considerare i costi operativi e di raccolta. L’impatto complessivo sui bilanci dovrebbe restare contenuto, mentre le conseguenze più immediate riguarderebbero il mercato immobiliare.
Un rialzo di 100 punti base ridurrebbe infatti del 10-15% il potere d’acquisto dei potenziali compratori, interrompendo l’attuale dinamica del mercato e penalizzando soprattutto i promotori con progetti già in corso. La carenza strutturale di abitazioni, la crescita della popolazione, gli acquisti in contanti e la domanda estera potrebbero attenuare il rallentamento. Una minore accessibilità ai mutui peserebbe comunque sulle compravendite, sui consumi legati alla casa e, successivamente, sull’attività edilizia, già esposta all’aumento dei costi energetici e dei materiali. Il rallentamento del credito e delle costruzioni rappresenterebbe così un rischio al ribasso per la crescita spagnola, prevista al 2,3% nel 2026 e all’1,9% nel 2027.
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