Ma davvero si può fare a meno dell’amministratore se i condòmini sono meno di nove? L’attuale articolo 1129 del Codice civile adesso prevede che l’amministratore debba essere nominato dall’assemblea solo quando i condomini sono più di otto ma, nonostante il tenore letterale della disposizione, l’intero impianto delle norme riformate sembra invece presupporre in ogni caso la presenza di un amministratore condominiale.
Innanzitutto il comma 5 del l’articolo 1129 prevede l’affissione nel condominio delle generalità, del domicilio e dei recapiti dell’amministratore oppure, in mancanza, della persona che svolge funzioni analoghe, che potrebbe quindi essere denominato «amministratore di fatto» e che in genere potrà essere uno dei condomini (magari a rotazione) oppure un conoscente di qualcuno di loro disponibile a gestire l’edificio.
È però assai poco verosimile l’ipotesi che qualcuno sia disposto ad occuparsi della gestione del condominio gratuitamente. Basti pensare al caso, non certo infrequente, della necessità di deliberare lavori straordinari per la quale il comma 4 dell’articolo 1129 prevede che l’amministratore è tenuto ad adeguare al costo dei lavori deliberati i massimali della propria polizza di assicurazione Rc; si potrebbe ritenere che l’obbligo della polizza sussista solo in presenza di un amministratore nominato dall’assemblea, anche se la lettera della disposizione non pone distinzioni, ma in questa maniera verrebbe a mancare l’utilità della norma, che è diretta ad offrire una maggior tutela ai condomini.
La conclusione preferibile allora rimane quella secondo cui, almeno nel caso di lavori straordinari, anche la «persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore» sia obbligata a stipulare la polizza; così però si impone l’assunzione di un costo (magari elevato) in capo a chi gestisce l’amministrazione a titolo gratuito e che quindi difficilmente sarà pronta ad accettarlo.
Inoltre, pure le attribuzioni previste come ulteriori obblighi a carico dell’amministratore dall’articolo 1130 (come l’esecuzione delle delibere assembleari, degli adempimenti fiscali e degli atti conservativi, la riscossione dei contributi dovuti dai condomini, la tenuta del registro di anagrafe condominiale, oltre che dei tre registri dei verbali, di nomina dell’amministratore e della contabilità, nonché la redazione del rendiconto condominiale) difficilmente possono trovare una soddisfacente attuazione in mancanza di un amministratore.
Infine, conviene osservare che l’articolo 1129, comma 1, è infatti evidentemente finalizzato a semplificare la gestione negli edifici condominiali di minori dimensioni, ma continua a fare inopportunamente riferimento al numero dei condomini e non delle unità immobiliari di cui è composto l’edificio, con la conseguenza che, nell’ipotesi di due fabbricati identici costituiti entrambi da nove unità immobiliari – che nel primo edificio siano suddivisi in proprietà fra due soli condomini, mentre nell’altro siano ciascuna di proprietà di un singolo condomino – la disposizione finisce per imporre l’obbligo di nominare l’amministratore soltanto nel secondo.
Fonte: Il Sole 24 Ore

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