Da Il Sole 24 Ore di sabato 24 Agosto
Il notaio non è tenuto a risarcire in automatico il danno da responsabilità professionale causato dal suo ritardo nel trascrivere il contratto di compravendita di un appartamento. La Corte di Cassazione, con la sentenza 19493, spezza una lancia in favore dei notai non proprio solerti nello svolgere il loro lavoro. Il professionista era rimasto inerte tre anni prima di trascrivere un atto di compravendita di una casa acqusitata da una società immobiliare per rivenderla a un cliente. Un tempo lungo abbastanza da dar modo a un creditore del precedente prorietario di iscrivere un’ipoteca sull’appartemento, facendo così sfumare l’affare all’agenzia. La società immobiliare, che aveva estinto l’ipoteca ed evitato l’esproprio, ritenendosi dannegiata aveva chiesto al notaio di sborsare di tasca sua la differenza tra il prezzo di acquisto della casa e quello che contrattato con il cliente che doveva ricomprarla. Una pretesa giudicata ragionevole dai giudici di merito ma respinta dalla Cassazione. La Suprema Corte spiega che la Srl immobiliare, prima di ottenere il danno da lucro cessante, doveva dimostrare che gli era stato impossibile, in futuro, realizzare lo stesso prezzo pattuto con l’offerta andata a monte. Risulta così vincente la linea di difesa scelta dal notaio, secondo il quale visto che l’immobile era rimasto nella proprietà della società, questo poteva essere rivenduto a un prezzo anche superiore grazie all’andamento favorevole del mercato. I giudici precisano, infatti, che la mancata vendita non ha un carattere irreversibile «sì da determinare un definitivo depauperamento del patrimonio nel suo concreto valore, salvo il concorso di particolari fattori». Tra questi la Corte inserisce, a titolo di esempio, oltre all’impossibilità di realizzare un affare altrettanto soddisfacente, anche l’impossibilità di impiegare le risorse economiche che sarebbero derivate dalla vendita, in attività particolarmente vantaggiose: circostanze che devono comunque essere provate dal danneggiato.
Il notaio non ottiene però soddisfazione quando cerca di condividere la sua responsabilità con il Conservatore dei registri imobiliari, che aveva rifiutato di trascrivere l’atto, come avrebbe dovuto, perché era irregolare. Un comportamento che, secondo il professionista, doveva portare i giudici a riconoscere che l’evento dannoso si era verificato a causa di una responsabilità solidale.
Sul punto però la sua difesa fa acqua. Il notaio era stato, infatti, prontamente informato del rifiuto opposto dal Conservatore, ma malgrado questo era rimasto inerte per tre anni. E certamente sapeva che il comportamento del funzionario era illegittimo perché violava l’articolo 2674 del codice civile, il quale impone al conservatore l’obbligo di trascrivere gli atti, a meno che siano illegibili o che non abbiano i requisiti richiesti dal codice civile: ma non era il caso dell’irregolarità contestata nel caso in esame. La Cassazione annulla la sentenza di condanna e rinvia alla Corte d’Appello, invitandola a quantificare il danno, tenendo conto del principio formulato.