Con ordinanza del 27.08.2020, il Tribunale di Roma si è pronunciato in relazione ai diritti del conduttore di un locale commerciale (attività di ristorazione) durante il coronavirus, stabilendo il diritto di quest’ultimo alla riduzione del canone di locazione e alla sospensione della garanzia fideiussoria per aver dovuto prima interrompere l’attività e poi gestire la riduzione dei guadagni, a seguito dell’emergenza sanitaria.
Nella fattispecie, il Tribunale ha ritenuto che la società locatrice abbia violato il canone di buona fede oggettiva per non avere ottemperato all’obbligo di rinegoziare le condizioni economiche del contratto di locazione, a seguito della pandemia Covid-19.
La clausola della buona fede, infatti, consente di tutelare fattispecie non previste dal legislatore, come la pandemia in atto, ove le norme di legge non siano adeguate a fornire idonea tutela perché non applicabili per carenza di presupposti o perché volte alla risoluzione del rapporto come nel caso dell’ art. 1467 comma 3 c.c. che prevede la possibilità per il contraente, a carico del quale si verifichi l’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, di richiedere solo la risoluzione del contratto, attribuendo all’altro contraente esclusivamente la possibilità di proporre condizioni diverse da quelle pattuite.
I provvedimenti adottati per ridurre l’effetto della pandemia nelle attività produttive, non sono riusciti a riportare il contratto di locazione entro la sua normale alea.
In caso di sopravvenienza eccezionale e imprevedibile (pandemia Covid-19), la parte che venga a trovarsi in svantaggio per il protrarsi del contratto, specie se di lunga durata, alle stesse condizioni pattuite inizialmente, deve poterne rinegoziare il contenuto con la riduzione, in via equitativa, dei canoni locatizi.
Il Tribunale di Roma ha, quindi, disposto la riduzione del canone di locazione fino al mese di marzo 2021, considerando che, anche dopo la riapertura dell’esercizio commerciale, l’accesso della clientela è contingentato per ragioni di sicurezza sanitaria e ha sospeso la garanzia fideiussoria fino a un importo massimo dell’esposizione debitoria.
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